Ngày 29/7/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2022/NĐ-CP (“Nghị định 49/2022”) về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 209/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định 12/2015/NĐ-CP, Nghị định 100/2016/NĐ-CP và Nghị định 146/2017/NĐ-CP, trong đó đáng lưu ý là quy định về giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS).
Theo Nghị định 49/2022, đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Trong đó, giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:
(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có). (quy định hiện hành, giá đất được trừ để tính thuế GTGT không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm).
(2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
(3) Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có). (quy định hiện hành, giá đất được trừ để tính thuế GTGT không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm).
Trong đó, tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định tại mục (1) và (3) nêu trên là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuề đất, thuê mặt nước.
(4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức, cá nhân
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng QSDĐ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). (quy định hiện hành, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có)).
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Tuy nhiên, nếu cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng BĐS của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định theo 02 trường hợp:
– Trường hợp đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
– Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
(5) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức, cá nhân
Trong trường hợp này, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Nếu giá chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
(6) Trường hợp cơ sở kinh doanh BĐS thực hiện theo hình thức BT thanh toán bằng giá trị QSDĐ
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
Bên cạnh đó, Nghị định 49/2022 còn bổ sung 3 trường hợp dự án đầu tư của cơ sở kinh doanh ngành, nghề kinh doanh có điều kiện được hoàn thuế GTGT:
(1) Dự án đầu tư trong giai đoạn đầu tư, theo quy định của pháp luật đầu tư, pháp luật chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo một trong các hình thức: Giấy phép hoặc giấy chứng nhận hoặc văn bản xác nhận, chấp thuận.
(2) Dự án đầu tư trong giai đoạn đầu tư, theo quy định của pháp luật đầu tư, pháp luật chuyên ngành chưa phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo một trong các hình thức: Giấy phép hoặc giấy chứng nhận hoặc văn bản xác nhận, chấp thuận.
(3) Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư, pháp luật chuyên ngành không phải có giấy kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo một trong các hình thức: Giấy phép hoặc giấy chứng nhận hoặc văn bản xác nhận, chấp thuận.
Nghị định 49/2022 sẽ có hiệu lực từ ngày 12/9/2022, riêng quy định về hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư của cơ sở kinh doanh, ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện được áp dụng kể từ ngày 01/7/2016.
Nguồn: GV Lawyers