Quy định mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP (“Nghị định 69/2021”) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nghị định 69/2021 sẽ có hiệu lực từ ngày 01/9/2021 thay thế Nghị định 101/2015/NĐ-CP, trong đó đáng lưu ý là quy định về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại; lựa chọn chủ đầu tư; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quyền lợi của chủ đầu tư, chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư trong việc di dời, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

  1. 3 trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại

Theo Điều 5 của Nghị định số 69/2021, nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình gồm 3 trường hợp sau:

 (1) Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

(2) Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan nhà ở cấp tỉnh thuộc trường hợp cần phải thực hiện di dời hoặc phá dỡ theo quy định.

(3) Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.

2. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư theo hệ số k

Điều 21 của Nghị định 69/2021 quy định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng theo hệ số k như sau:

Đối với chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ, căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, UBND cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

✓ Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).

✓ Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước ngày 01/9/2021 và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.

✓ Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định.

✓ Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này

✓ Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k = 1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có).

▪ Đối với chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế như trên.

Đối với chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ được bồi thường sau khi quy đổi theo hệ số k. Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu đồng ý

Theo khoản 6 Điều 14 của Nghị định 69/2021, việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý; việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện UBND cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn.

4. Bổ sung thêm quyền lợi cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Ngoài các quyền lợi được hưởng theo quy định trước đây, Điều 18 của Nghị định 69/2021 còn bổ sung thêm quyền cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

▪ Đối với chủ đầu tư được lựa chọn trong trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thông qua hình thức đấu thầu:

✓ Được thực hiện kinh doanh đối với các công trình kinh doanh, dịch vụ thuộc phạm vi dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có).

✓ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích để ở, kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các loại đất khác trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

▪ Đối với thủ đầu tư được lựa chọn trong trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: được bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ tái định cư, diện tích khác không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật.

5. Quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại

Theo khoản 1 Điều 19 của Nghị định 69/2021, ngoài 5 quyền lợi theo quy định trước đây như:

(1) Được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

(2) Được tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có).

(3) Được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí tái định cư.

(4) Được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

(5) Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật;

Chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn được bổ sung thêm 3 quyền lợi sau:

(1) Được mua nhà ở bố trí tạm thời trong trường hợp nhà ở này thuộc diện được bán nếu chủ sở hữu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở tái định cư.

(2) Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà ở này); trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện như đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở.

(3) Được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *