Ngày 16/9/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 115/2024/NĐ-CP (“Nghị định 115/2024”) quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
- Các dự án đầu tư có sử dụng đất phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
Điều 4 của Nghị định 115/2024 quy định các dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bao gồm: (i) dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn mà được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất; và (ii) các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực gồm: (1) công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt; (2) công trình cấp nước; (3) xây dựng chợ; (4) công trình trạm dừng nghỉ; (5) công trình dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay; (6) dự án thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường; (7) xây dựng nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; (8) trường đua ngựa, đua chó; và (9) công trình năng lượng.
2. Điều kiện tổ chức đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất
Điều 4.3 của Nghị định 115/2024 quy định quỹ đất dự kiến thực hiện dự án phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
(i) Thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có phần đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý là đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất; và
(ii) Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
3. Xây dựng điểm tổng hợp trên cơ sở các tiêu chuẩn, tiêu chí với mức tỷ trọng tương ứng để đánh giá hồ sơ dự thầu
Khác với Điều 48 của Nghị định 25/2020 quy định việc đánh giá hồ sơ dự thầu căn cứ theo yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì theo quy định tại Điều 45 của Nghị định 115/2024, việc đánh giá hồ sơ dự thầu của nhà đầu tư được thực hiện trên cơ sở phương pháp đánh giá lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước được áp dụng để đánh giá các tiêu chuẩn năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư và hiệu quả phương án đầu tư kinh doanh do nhà đầu tư đề xuất bao gồm hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương.
Theo đó, việc xây dựng điểm tổng hợp trên cơ sở kết hợp giữa điểm của các tiêu chuẩn, tiêu chí cho từng dự án đảm bảo tổng tỷ trọng là 100% được cụ thể như sau:
| Tiêu chí | Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án khu dân cư nông thôn như nêu tại mục 1.1(i) ở trên (Chiếm tỷ trọng) | Dự án theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực như nêu tại mục 1.1(ii) ở trên (Chiếm tỷ trọng) | Dự án đầu tư xây dựng công trình năng lượng (Chiếm tỷ trọng) |
| Điểm năng lực, kinh nghiệm | Từ 20% đến 30% tổng số điểm. | Từ 30% đến 40% tổng số điểm. | Từ 5% đến 10% tổng số điểm. |
| Điểm phương án đầu tư kinh doanh | Từ 20% đến 30% tổng số điểm. | Từ 30% đến 50% tổng số điểm. | Từ 5% đến 10% tổng số điểm. |
| Điểm hiệu quả sử dụng đất | Từ 40% đến 60% tổng số điểm. | ||
| Điểm hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương | Từ 10% đến 40% tổng số điểm. | Từ 80% đến 90% tổng số điểm. |
Như vậy, tùy từng dự án cụ thể, pháp luật quy định điểm đánh giá cho từng tiêu chuẩn, sẽ chiếm tỷ trọng khác nhau trên điểm tổng hợp để đánh giá hồ sơ đấu thầu trên cơ sở xem xét lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước mà nhà đầu tư nếu được chọn thực hiện dự án sẽ mang lại.
4. Quy định tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước
Điều 48 của Nghị định 115/2024 quy định tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất được áp dụng đối với dự án khu đô thị; khu dân cư nông thôn như nêu tại mục 1.1(i) ở trên và được xác định trong hồ sơ mời thầu trên cơ sở “tỷ lệ tối thiểu nộp ngân sách nhà nước” (m). Trong đó, tỷ lệ m là tỷ lệ tăng bình quân sau đấu giá quyền sử dụng đất (chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu) tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, quỹ đất, thửa đất tham chiếu. Tỷ lệ m này là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước trong hồ sơ dự thầu (M), theo đó, M ≥ m.
Như vậy, sau khi trúng thầu, nhà đầu tư sẽ nộp vào ngân sách nhà nước một khoản tiền được xác định căn cứ tỷ lệ M và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định về đất đai theo công thức sau: Giá trị nộp ngân sách nhà nước tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất = M x Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
5. Nhà đầu tư trúng thầu được quyền thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án có sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 51 củaNghị định 115/2024, nhà đầu tư trúng thầu được trực tiếp thực hiện dự án hoặc thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Riêng đối với nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu thì bắt buộc phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập phải do nhà đầu tư trúng thầu nắm giữ 100% vốn điều lệ và có quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Kế thừa quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trúng thầu theo cam kết tại hồ sơ dự thầu và quy định tại hợp đồng dự án.
- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
6. Điều kiện chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập
Điều 52.4 và 52.5 của Nghị định 115/2024 cho phép tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập được quyền chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp của các thành viên, cổ đông trong tổ chức kinh tế trước khi dự án được khai thác, vận hành nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Được người có thẩm quyền chấp thuận trên cơ sở ý kiến đánh giá của bên mời thầu;
- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải có tư cách pháp lý và đáp ứng điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế, pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp, đất đai, kinh doanh bất động sản và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; có năng lực, kinh nghiệm tương ứng với cổ phần, phần vốn góp dự kiến nhận chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một phần) hoặc có năng lực, kinh nghiệm tương đương hoặc cao hơn so với nhà đầu tư chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ); phải kế thừa quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư mà nhà đầu tư chuyển nhượng đã cam kết tại hồ sơ dự thầu và hợp đồng dự án; và
- Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp của thành viên liên danh phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu của từng thành viên theo quy định.
Kể từ khi dự án đi vào khai thác, vận hành, việc chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế mà không phải đáp ứng các điều kiện nêu ở trên.
Nghị định 115/2024 sẽ có hiệu lực từ ngày ký ban hành, tức ngày 16/9/2024 và thay thế cho Nghị định 25/2020/NĐ-CP (“Nghị định 25/2020”).
Nguồn: GV Lawyers