Ngày 27/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (“Luật Nhà ở 2023”), sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 và thay thế Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 hiện hành (“Luật Nhà ở 2014”), với những nội dung đáng chú ý sau đây:
1.1. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Điều 36 của Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thêm vào đó, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở cũng như có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Về đất đai, chủ đầu tư phải được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định.
1.2 Chủ đầu tư dự án được dành 20% quỹ đất nhà ở xã hội cho mục đích thương mại
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công sẽ được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại.
1.3 Cấp Giấy chứng nhận cho người mua chung cư mini đủ điều kiện
Theo Điều 57 của Luật Nhà ở 2023, cá nhân muốn xây nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; hoặc nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê (chung cư mini) trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo đó, căn hộ đủ điều kiện như đã nêu sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trường hợp, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng, phòng cháy, chữa cháy đối và đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy.
1.4 Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế
Khoản 1 Điều 58 của Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn này phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Và thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 hiện hành quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
1.5 Công nhân khu công nghiệp được hỗ trợ nhà lưu trú
Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 và khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở 2023, công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Việc xét duyệt đối tượng được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp thực hiện. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp
thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để cho công nhân thuê lại thì do doanh nghiệp, hợp tác xã đó thực hiện.
1.6 Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Theo quy định tại khoản 4 Điều 80 của Luật Nhà ở 2023, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.
Theo đó, khoản 2 Điều 84 của Luật Nhà ở 2023 quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn thì việc xác định chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định áp dụng với dự án đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
Đồng thời, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn tài chính công đoàn thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi theo khoản 1 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023 như sau:
▪ Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xây dựng nhà ở thương mại trong phạm vi dự án theo quy định của pháp luật về đất đai;
▪ Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
▪ Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;
▪ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;
▪ Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có)