Ngày 03/4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP (“Nghị định 10/2023”) về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định 10/2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 với một số quy định mới đáng chú ý sau đây:
- Công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch được công nhận quyền sở hữu
Theo Nghị định 10/2023, công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ (thường gọi là condotel, officetel. . .) sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thời hạn sử dụng đất của công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định tại Điều 126.3 và Điều 128.1 của Luật Đất đai. Theo đó, thời hạn cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ không vượt quá 50 năm, khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định nêu trên. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Bổ sung điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
Khoản 9 Điều 1 của Nghị định 10/2023 bổ sung điều kiện, tiêu chí cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư như sau:
- Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt.
- Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế; có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.
- Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).
3. Điều kiện để tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 1 của Nghị định 10/2023, để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thì tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai. Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có 02 công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ được 01 công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên;
- Đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai, khoản 2 và khoản 3 Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
- Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật; và
- Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
4. Thời điểm tính thu tiền thuê đất khi gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
Khoản 2 Điều 2 của Nghị định 10/2023 quy định thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất như sau:
- Đối với trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng thì thời điểm tính thu tiền thuê đất là ngày đầu tiên của thời hạn thuê đất tiếp theo.
- Đối với trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất thì thực hiện như sau:
- Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì thời điểm tính thu tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
- Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì thời điểm tính thu tiền thuê đất cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên là thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất để tính thu tiền thuê đất hàng năm.
5. Thời hạn tối đa nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 3 của Nghị định 10/2023 cho phép người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn không quá 120 ngày kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Nếu quá thời hạn nêu trên mà người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.